报告摘要9月房屋销售季节性旺季，未来随调控政策回落1-9月商品房销售额80208亿元，同比增长41.3%，回升2.6%。销售面积105185万平方米，同比增长26.9%，较上月回升1.4%。单月商品房销售额与销售面积同比分别增长56.1%与34.0%，较8月的涨幅分别提升24.3%与14.2%。9月房屋销售呈止跌微升态势，源于货币环境宽松，传统的“金九”成色十足，以及密集出台的楼市调控政策引发的恐慌购房小高潮。而根据历年商品房销售面积同比走势，我们可以看到地产小周期一般为2-3年。房地产销售面积自4月份达到36.5%的峰值后，连续四个月回落，房屋销售面积已确认进入下降周期。另外，自8中旬以来，热点二线城市厦门、合肥、南京、苏州接连出台限贷限购的楼市调控政策后，国庆期间21城相继出台不同程度的楼市调控政策，对整个地产市场产生明显的抑制作用。叠加去年四季度高基数，预计今年四季度销售压力显著。房企拿地热情继续高涨，地产投资进一步弱反弹1-9月房企拿地热情继续高涨，土地购置面积同比下降6.1%，较上月降幅收窄2.4%。土地成交价款同比增长13.3%，较上月提高5.4%。房屋新开面积122655万平方米，同比增长6.8%，增速放缓5.4%，连续五个月放缓。地产投资同比增长5.8%，增速较上月提高0.4%，9月单月同比增长7.8%，较上月回落1.6%。主要受益于房屋销售增长，及房企拿地意源强烈支撑。但是房屋新开工面积放缓，房屋销售后续收缩，房地产投资增速能否持续上升还待观察。从历史来看，商品房销售→新开工→土地购置→房地产投资，传导具有一定的滞后性。随着前期成交热情减退，信贷集中投放，并且房屋销售进入下降周期，四季度房地产投资增幅有所收窄。住宅库存去化效果显著，因城施策继续9月末商品房待售面积69612万平方米，同比增长4.7%，较上月减少512万平方米，连续七个月减少。住宅待售面积减少1177万平方米至41367万平方米。新屋开工/商品房销售面积之比升至1.17。数据显示房屋库存去化效果显著。目前去库存区域间分化明显，一线城市及部分热点二线城市去化效果显著，三、四线城市高库存抑制，去库存仍是主基调。房企到位资金提速，房款资金继续高位运行1-9月房地产开发企业到位资金14711亿元，同比提升0.7%至15.5%。分资金结构看，房款资金自5月见顶回落，整体仍高位运行。其中，定金及预收款同比增长31.5%；个人按揭贷款同比增长51.4%。非房款继续下降，利用外资降幅同比下降50.8%，国内贷款同比增长1.2%，自筹资金同比增长0.8%。 一、房地产整体概况9月国房景气指数升至94.05，较上个月回升0.35%，结束此前跌势。9月百城房价指数环比上升2.83%，同比上升16.64%，环比、同比涨幅双双扩张。各线城市环比全面上涨，其中，一线城市环比上涨2.74%，回升0.39%，同比上涨26.72%，较上月回升2.14%；二线城市环比上涨2.65%；三线城市环比上涨1.41%。 二、房地产供需分析1-9月商品房销售额80208亿元，同比增长41.3%，回升2.6%。销售面积105185万平方米，同比增长26.9%，较上月回升1.4%。单月商品房销售额与销售面积同比分别增长56.1%与34.0%，较8月的涨幅分别提升24.3%与14.2%。9月房屋销售呈止跌微升态势，源于货币环境宽松，传统的“金九”成色十足，以及密集出台的楼市调控政策引发的恐慌购房小高潮。而根据历年商品房销售面积同比走势，我们可以看到地产小周期一般为2-3年。房地产销售面积自4月份达到36.5%的峰值后，连续四个月回落，房屋销售面积已确认进入下降周期。另外，自8中旬以来，热点二线城市厦门、合肥、南京、苏州接连出台限贷限购的楼市调控政策后，国庆期间21城相继出台不同程度的楼市调控政策，对整个地产市场产生明显的抑制作用。叠加去年四季度高基数，预计今年四季度销售压力显著。同时，因城施策、有保有压政策的分化，将产生区域分化政策市。表现为：前期成交量大、房价上涨的城市，随着调控政策出台，销售降温；高库存的三四线城市，去化政策持续。 1-9月房企拿地热情继续高涨，土地购置面积同比下降6.1%，较上月降幅收窄2.4%。土地成交价款同比增长13.3%，较上月提高5.4%。房屋新开面积122655万平方米，同比增长6.8%，增速放缓5.4%，连续五个月放缓。1-9月地产投资74598亿元，同比增长5.8%，增速较上月提高0.4%，9月单月同比增长7.8%，较上月回落1.6%。主要受益于房屋销售增长，及房企拿地意源强烈支撑。但是房屋新开工面积放缓，房屋销售后续收缩，房地产投资增速能否持续上升还待观察。从历史来看，商品房销售→新开工→土地购置→房地产投资，传导具有一定的滞后性。随着前期成交热情减退，信贷集中投放，并且房屋销售进入下降周期，四季度房地产投资增幅有所收窄。 9月末商品房待售面积69612万平方米，同比增长4.7%，较上月减少512万平方米，连续七个月减少。住宅待售面积减少1177万平方米至41367万平方米。新屋开工/商品房销售面积之比升至1.17。数据显示房屋库存去化效果显著。目前去库存区域间分化明显，一线城市及部分热点二线城市去化效果显著，三、四线城市高库存抑制，去库存仍是主基调。 三、资金面分析1-9月房地产开发企业到位资金14711亿元，同比提升0.7%至15.5%。分资金结构看，房款资金自5月见顶回落，整体仍高位运行。其中，定金及预收款同比增长31.5%；个人按揭贷款同比增长51.4%。非房款继续下降，利用外资降幅同比下降50.8%，国内贷款同比增长1.2%，自筹资金同比增长0.8%。 四、房地产政策 来源：中信期货研究资讯关注中信期货研究资讯，了解更多市场信息、掌握最新市场动态免责声明除非另有说明，本报告的著作权属中信期货有限公司。未经中信期货有限公司书面授权，任何人不得更改或以任何方式发送、复制或传播此报告的全部或部分材料、内容。除非另有说明，此报告中使用的所有商标、服务标记及标记均为中信期货有限公司的商标、服务标记及标记。中信期货有限公司不会故意或有针对性的将此报告提供给对研究报告传播有任何限制或有可能导致中信期货有限公司违法的任何国家、地区或其它法律管辖区域。此报告所载的全部内容仅作参考之用。此报告的内容不构成对任何人的投资建议，且中信期货有限公司不因接收人收到此报告而视其为客户。中信期货有限公司认为此报告所载资料的来源和观点的出处客观可靠，但中信期货有限公司不担保其准确性或完整性。中信期货有限公司不对因使用此报告及所载材料而造成的损失承担任何责任。此报告不应取代个人的独立判断。中信期货有限公司可提供与本报告所载资料不一致或有不同结论的报告。本报告和上述报告仅反映编写人的不同设想、见解及分析方法。本报告所载的观点并不代表中信期货有限公司或任何其附属或联营公司的立场。此报告中所指的投资及服务可能不适合阁下，我们建议阁下如有任何疑问应咨询独立投资顾问。此报告不构成投资、法律、会计或税务建议，且不担保任何投资及策略适合阁下。此报告并不构成给予阁下的私人咨询建议。中信期货有限公司2016版权所有并保留一切权利。深圳总部地址：深圳市福田区中心三路8号卓越时代广场（二期）北座13层1301-1305、14层邮编：518048